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안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 아파트를 팔 때 내야 하는 양도소득세입니다. 2025년에는 여러 세법이 바뀌어서 많은 분들이 궁금해하고 계실 텐데요. 아파트를 팔 때 세금이 얼마나 나올지, 어떻게 계산하는지, 그리고 세금을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 알아보겠습니다. 특히 1주택자와 다주택자의 세율이 다르고, 보유기간에 따라서도 세율이 달라지니까 꼼꼼히 확인해보세요.
양도소득세는 아파트나 땅 같은 부동산을 팔 때 생기는 이익에 대해 내는 세금입니다[6]. 쉽게 말해서 아파트를 산 값보다 비싸게 팔았을 때, 그 차액에 대해 세금을 내는 거예요. 예를 들어 5억원에 산 아파트를 7억원에 팔았다면, 2억원의 이익이 생겼으니 이 돈에 대해 세금을 내야 합니다.
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다[9]. 만약 3월에 아파트를 팔았다면 5월 말까지 신고와 납부를 완료해야 해요.
2025년에는 양도소득세 세율이 일부 바뀌었습니다[3]. 다주택자에 대한 중과세율이 기존보다 10%포인트씩 낮아졌어요. 2주택자는 기본세율에 20%포인트를 더하고, 3주택 이상자는 30%포인트를 더합니다. 이전보다는 부담이 줄어든 셈이죠.
기본 세율표를 보면 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 적용됩니다[9]. 1,400만원 이하는 6%, 1,400만원 초과 5,000만원 이하는 15%, 5,000만원 초과 8,800만원 이하는 24%, 8,800만원 초과 1억5,000만원 이하는 35%, 1억5,000만원 초과 3억원 이하는 38%, 3억원 초과 5억원 이하는 40%, 5억원 초과 10억원 이하는 42%, 10억원 초과는 45%입니다.
보유기간이 2년 미만이면 60%, 1년 미만이면 70%의 높은 세율이 적용됩니다[9]. 그래서 아파트를 사고 나서 최소 2년은 보유하는 것이 세금 면에서 유리해요.
1세대 1주택자는 양도가액 12억원까지 양도소득세가 면제됩니다[10]. 이 혜택을 받으려면 몇 가지 조건을 만족해야 해요. 양도일 현재 2년 이상 보유하고 거주해야 합니다. 다만 거주요건은 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우에만 적용돼요[10].
현재 조정대상지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 남아 있습니다[10]. 이 지역 외에서 2017년 8월 2일 이전에 산 아파트라면 2년 보유만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
12억원이 넘는 고가 아파트라도 12억원까지는 비과세되고, 나머지 부분만 과세됩니다[10]. 예를 들어 15억원에 팔았다면 3억원 부분만 과세대상이 되는 거죠.
장기보유특별공제는 오래 보유할수록 세금을 깎아주는 제도입니다[10]. 3년 이상 보유하면 보유기간당 연 2%씩 최대 30%(15년)까지 공제해줍니다. 1세대 1주택자가 2년 이상 거주했다면 보유·거주기간당 각각 연 4%씩 최대 80%(10년)까지 공제받을 수 있어요[10].
이 공제는 양도차익에서 차감하는 방식이라서 세금 부담을 크게 줄여줍니다. 같은 기간을 보유해도 거주 여부에 따라 과세되는 양도차익이 70% 또는 20%로 달라질 수 있어요[10].
2025년에는 다주택자의 양도소득세 중과세를 한시적으로 배제하는 혜택이 1년 연장되었습니다[4]. 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 2026년 5월 9일까지 중과세를 배제해줍니다. 이는 침체된 부동산 시장을 활성화하기 위한 조치예요.
하지만 이 혜택도 조건이 있습니다. 해당 지역과 주택 유형에 따라 다르니까 자세한 내용은 세무서나 세무사에게 문의해보세요.
실제 계산 예시를 들어보겠습니다[5]. 양도가액 10억원, 취득가액 6억원, 필요경비 1억원이라고 가정해보죠. 양도차익은 10억원 - 6억원 - 1억원 = 3억원입니다. 여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 2억 9,750만원이 됩니다.
이 금액에 해당하는 세율 38%를 적용하면 약 1,868만원의 양도소득세가 나옵니다[5]. 여기에 지방소득세 10%가 추가로 부과되니까 총 세금은 약 2,055만원 정도가 될 거예요.
Q: 아파트를 산 지 1년 만에 팔아야 하는데 세금이 얼마나 나올까요?
A: 1년 미만 보유 시 70%의 높은 세율이 적용됩니다. 부득이한 사정이 아니라면 최소 2년은 보유하시는 것이 좋아요.
Q: 12억원 넘는 아파트도 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
A: 네, 12억원까지는 비과세되고 초과분만 과세됩니다. 15억원짜리 아파트라면 3억원 부분만 세금을 내면 돼요.
Q: 부부가 각각 아파트를 가지고 있으면 다주택자인가요?
A: 네, 세법상 부부는 1세대로 봅니다. 따라서 부부 합쳐서 2주택자가 되어 중과세가 적용될 수 있어요.
Q: 상속받은 아파트도 양도소득세를 내야 하나요?
A: 상속받은 아파트를 팔 때도 양도소득세가 부과됩니다. 다만 취득가액은 상속 당시의 시가로 계산해요.
Q: 양도소득세 신고를 늦게 하면 어떻게 되나요?
A: 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 부과됩니다. 반드시 기한 내에 신고하고 납부하세요.
Q: 아파트 리모델링 비용도 필요경비로 인정되나요?
A: 네, 리모델링이나 수리비용은 필요경비로 인정됩니다. 영수증을 잘 보관해두세요.
Q: 전세보증금이 있는 아파트를 팔 때 세금 계산은 어떻게 하나요?
A: 전세보증금은 양도가액에서 제외됩니다. 실제 매매대금만 양도가액으로 계산해요.
Q: 조정대상지역이 해제되면 세금이 달라지나요?
A: 거주요건 판단은 취득 당시를 기준으로 합니다. 양도 시점이 아니라 산 당시의 조정대상지역 여부가 중요해요.
Q: 양도소득세를 분할납부할 수 있나요?
A: 일정 조건을 만족하면 분할납부가 가능합니다. 세무서에 신청서를 제출하면 돼요.
Q: 해외 거주자도 국내 아파트 양도 시 세금을 내야 하나요?
A: 네, 국내 부동산을 양도하면 거주지와 관계없이 양도소득세를 납부해야 합니다.
양도소득세란 무엇인가요?
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양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다[9]. 만약 3월에 아파트를 팔았다면 5월 말까지 신고와 납부를 완료해야 해요.
2025년 달라진 양도소득세 세율
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기본 세율표를 보면 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 적용됩니다[9]. 1,400만원 이하는 6%, 1,400만원 초과 5,000만원 이하는 15%, 5,000만원 초과 8,800만원 이하는 24%, 8,800만원 초과 1억5,000만원 이하는 35%, 1억5,000만원 초과 3억원 이하는 38%, 3억원 초과 5억원 이하는 40%, 5억원 초과 10억원 이하는 42%, 10억원 초과는 45%입니다.
보유기간이 2년 미만이면 60%, 1년 미만이면 70%의 높은 세율이 적용됩니다[9]. 그래서 아파트를 사고 나서 최소 2년은 보유하는 것이 세금 면에서 유리해요.
1세대 1주택자 비과세 혜택
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현재 조정대상지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 남아 있습니다[10]. 이 지역 외에서 2017년 8월 2일 이전에 산 아파트라면 2년 보유만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
12억원이 넘는 고가 아파트라도 12억원까지는 비과세되고, 나머지 부분만 과세됩니다[10]. 예를 들어 15억원에 팔았다면 3억원 부분만 과세대상이 되는 거죠.
장기보유특별공제로 세금 줄이기
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이 공제는 양도차익에서 차감하는 방식이라서 세금 부담을 크게 줄여줍니다. 같은 기간을 보유해도 거주 여부에 따라 과세되는 양도차익이 70% 또는 20%로 달라질 수 있어요[10].
다주택자 중과세 한시 배제
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하지만 이 혜택도 조건이 있습니다. 해당 지역과 주택 유형에 따라 다르니까 자세한 내용은 세무서나 세무사에게 문의해보세요.
양도소득세 계산 예시
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이 금액에 해당하는 세율 38%를 적용하면 약 1,868만원의 양도소득세가 나옵니다[5]. 여기에 지방소득세 10%가 추가로 부과되니까 총 세금은 약 2,055만원 정도가 될 거예요.
Q&A 자주 묻는 질문들
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A: 1년 미만 보유 시 70%의 높은 세율이 적용됩니다. 부득이한 사정이 아니라면 최소 2년은 보유하시는 것이 좋아요.
Q: 12억원 넘는 아파트도 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
A: 네, 12억원까지는 비과세되고 초과분만 과세됩니다. 15억원짜리 아파트라면 3억원 부분만 세금을 내면 돼요.
Q: 부부가 각각 아파트를 가지고 있으면 다주택자인가요?
A: 네, 세법상 부부는 1세대로 봅니다. 따라서 부부 합쳐서 2주택자가 되어 중과세가 적용될 수 있어요.
Q: 상속받은 아파트도 양도소득세를 내야 하나요?
A: 상속받은 아파트를 팔 때도 양도소득세가 부과됩니다. 다만 취득가액은 상속 당시의 시가로 계산해요.
Q: 양도소득세 신고를 늦게 하면 어떻게 되나요?
A: 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 부과됩니다. 반드시 기한 내에 신고하고 납부하세요.
Q: 아파트 리모델링 비용도 필요경비로 인정되나요?
A: 네, 리모델링이나 수리비용은 필요경비로 인정됩니다. 영수증을 잘 보관해두세요.
Q: 전세보증금이 있는 아파트를 팔 때 세금 계산은 어떻게 하나요?
A: 전세보증금은 양도가액에서 제외됩니다. 실제 매매대금만 양도가액으로 계산해요.
Q: 조정대상지역이 해제되면 세금이 달라지나요?
A: 거주요건 판단은 취득 당시를 기준으로 합니다. 양도 시점이 아니라 산 당시의 조정대상지역 여부가 중요해요.
Q: 양도소득세를 분할납부할 수 있나요?
A: 일정 조건을 만족하면 분할납부가 가능합니다. 세무서에 신청서를 제출하면 돼요.
Q: 해외 거주자도 국내 아파트 양도 시 세금을 내야 하나요?
A: 네, 국내 부동산을 양도하면 거주지와 관계없이 양도소득세를 납부해야 합니다.
결론
아파트 매매 시 양도소득세는 꼼꼼히 계산해봐야 할 중요한 세금입니다. 2025년에는 다주택자 중과세율이 일부 완화되었지만, 여전히 높은 세율이 적용되니까 신중하게 계획을 세우셔야 해요. 1세대 1주택자라면 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있고, 장기보유특별공제를 통해 세금을 더 줄일 수 있습니다. 무엇보다 2년 이상 보유하는 것이 세금 면에서 유리하니까 급하게 처분하지 마시고 충분히 검토해보세요. 그럼 여기까지 아파트매매양도소득세를 알아봤습니다.
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