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안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 불법건축물양성화특별법에 대한 내용입니다. 최근 22대 국회에서 여러 의원들이 관련 법안을 발의하면서 다시 주목받고 있는 이 제도는 위법 건축물을 합법화하는 특별조치법입니다. 정식 명칭은 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'으로, 과거 5차례에 걸쳐 시행되었으며 마지막 시행은 2014년이었습니다. 이 법은 주거용 소형건축물을 대상으로 하며, 선의의 피해자를 구제하고 국민의 재산권을 보호하는 것이 주요 목적입니다. 현재 전국에서 위반 건축물 24만185건이 적발된 상황에서, 이 법안의 통과 여부가 많은 관심을 받고 있습니다.
불법건축물 양성화 특별법은 건축법의 규정을 충족하지 못한 건축물을 일정 조건 아래 합법화할 수 있도록 하는 제도입니다. 이 법의 핵심은 불법으로 개조된 주택 등에 지방자치단체가 정식 사용승인을 내줘 합법화하는 것으로, 일종의 '불법건축물 사면 조치'라고 할 수 있습니다.
주요 목적은 국민의 재산권 보호와 선의의 피해자 구제입니다. 위법 사실을 모르고 주택을 매수했는데 뒤늦게 위법사실이 적발되어 이행강제금이 부과되는 경우가 많기 때문입니다. 또한 주택의 노후화에 따라 수선을 해야하는데 합법적인 방법이 불가능하여 임시로 보수했다가 위법건축물로 적발되는 경우도 있습니다.
위법건축물에 대한 양성화 조치는 1980년 '준공미필 기존 건축물 정리에 관한 특별조치법'이 시행된 이후 5차례에 걸쳐 이루어졌습니다. 가장 최근인 5차는 2014년에 1년 동안 시행되었으며, 당시 법과 제도에 대해 알지 못해 양성화 혜택을 받지 못한 사람이 생각보다 많았습니다.
현재 전국에서 위반 건축물은 24만185건이 적발되어 있으며, 이 가운데 주거용이 11만4117건, 비주거용이 12만6068건입니다. 이러한 현실을 고려하여 마지막 양성화조치 10년 만에 한번 더 위법건축물 양성화를 추진하기 위해 관련 법안이 발의되었습니다.
2019년 4월 23일 이후 규정이 변경되어 이전에는 1년에 2회, 총 5회까지만 이행강제금을 부과했지만, 이후 단속된 경우 시정될 때까지 계속 부과됩니다.
22대 국회에서 위법건축물 양성화 특별법안은 현재 5건이 발의된 상태입니다. 발의 날짜 순서로 송옥주, 김은혜, 김도읍, 이정헌, 남인순 의원이 발의했습니다.
각 법안의 주요 차이점은 적용 대상 건축물의 완공 시점과 면적 기준에 있습니다. 완공 시점의 경우 2019년 12월 31일로 하느냐 아니면 이 법의 공포 또는 시행일로 하느냐의 차이가 있습니다. 적용 대상 건축물의 면적에 대해서는 단독주택의 경우 660제곱미터 이하로 할 것이냐 아니면 165제곱미터 이하로 할 것이냐의 문제 등에서 차이가 있습니다.
특별법안의 적용 대상은 주거용 소형건축물로 한정됩니다. 구체적인 적용 범위는 다음과 같습니다:
세대당 전용면적 85제곱미터 이하인 다세대주택 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택 제외) 단독주택 연면적 330제곱미터 이하 다가구주택
다만, 발의된 법안마다 세부적인 면적 기준에는 차이가 있습니다. 일부 법안에서는 근린생활시설로 허가를 받고 주택으로 전용한 주거시설도 포함하고 있습니다. 근린생활시설은 법적으로 주거용이 아니기 때문에 이를 개조해서 주택으로 활용하는 것은 불법이지만, 이런 경우도 양성화 대상에 포함시키자는 것입니다.
모든 위법 건축물이 추인대상이 되는 것은 아닙니다. 도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정등 현행법에 저촉되지 않는 건축물일 경우에만 건축물 양성화가 가능합니다.
2014년 시행된 법률 기준으로 다음 지역의 건축물은 적용이 배제됩니다:
국토의계획및이용에관한법률에 따른 도시·군계획시설 부지 각종 법률에 따른 개발제한구역·군사시설 보호구역·접도구역‧도시개발구역·정비구역‧보전산지 대통령령으로 지정하는 상습재해구역 또는 환경정비구역
다만, 구역 지정 전 또는 정비·개발사업에 지장이 없는 건축물은 적용될 수 있습니다.
양성화 처리 절차는 다음과 같습니다. 먼저 자신 신고 또는 민원, 신고 등으로 적발되면 허가권자의 신고요령 통지 및 신고유도가 이루어집니다. 자진 신고 시 이행강제금 1회 부과 후 양성화 과정이 진행됩니다.
건축주, 소유자 등은 건축사에게 의뢰하여 해당 불법부분이 현행 건축법에 적합하게 허가를 추인할 수 있는지 판단받아야 합니다. 이후 건축허가 및 착공신고, 사용승인, 건축물대장 생성 순으로 진행됩니다.
사용승인을 받기 위해서는 자기 소유 대지나 국·공유지의 건축물로서 건축법 일부 기준에 적합하고 구조안전·위생·방화, 도시계획사업 시행 및 인근 주민 일조권에 현저한 지장이 없어야 합니다. 또한 부과된 이행강제금 등의 체납이 없어야 하며, 1년 이내 완납 조건부 사용승인이 가능합니다.
위반 건축물에 대해서는 절차 위반에 대한 책임을 물어 고발하고 최소 1번의 이행강제금을 납부하도록 규정하고 있습니다. 이행강제금은 시청 혹은 구청 주택과에 의해 안내받을 수 있으며, 건축물대장에 위반건축물 기재가 되어있지 않은 경우에도 문의가 가능합니다.
2014년 특별법 기준으로 이행강제금 부과 사실이 없는 건축물에 대하여는 이행강제금 1회분에 해당하는 과태료를 부과하도록 규정되어 있습니다. 건축법에 의한 위반(불법)건축물에는 건축 허가(신고)를 받은 뒤 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우와 애초부터 허가(신고)를 받지 않은 경우가 있습니다.
민주당은 서민 재산권 보호와 선의의 피해자 구제를 위해 관련 법을 통과시켜야 한다고 주장하고 있습니다. 불법 개조된 사실을 모르고 주택을 매입했다가 매년 이행강제금을 부과받고, 금융 대출이 제한되는 등의 불이익을 당하는 피해자가 있기 때문입니다.
반면 국토부는 '불법의 합법화는 안 된다'는 입장을 유지하고 있습니다. 이는 법적 형평성과 건축질서 유지를 위한 것으로 보입니다. 이러한 상반된 입장으로 인해 법안 통과가 쉽지 않은 상황입니다.
여당 내에서는 '근생 빌라' 등 불법 건축물 양성화를 추진하려는 움직임이 있으며, 이는 선의의 피해자 구제를 위한 것이라고 설명하고 있습니다.
Q1. 불법건축물 양성화 특별법이 언제 시행되나요?
A1. 현재 22대 국회에서 5건의 법안이 발의되어 있으나 아직 통과되지 않았습니다. 국토위 법안심의 과정에서 세부 사항이 조정될 예정입니다.
Q2. 모든 불법건축물이 양성화 대상인가요?
A2. 아닙니다. 주거용 소형건축물로 한정되며, 면적 기준과 현행 건축법에 저촉되지 않는 건축물만 가능합니다.
Q3. 양성화 신청 시 비용이 얼마나 드나요?
A3. 최소 1회의 이행강제금을 납부해야 하며, 건축사 의뢰비용과 각종 행정비용이 추가로 발생합니다.
Q4. 개발제한구역 내 건축물도 양성화 가능한가요?
A4. 개발제한구역은 적용 배제 지역에 해당하므로 양성화가 어렵습니다.
Q5. 근린생활시설을 주택으로 개조한 경우도 포함되나요?
A5. 일부 법안에서는 근린생활시설로 허가를 받고 주택으로 전용한 주거시설도 포함하고 있습니다.
Q6. 이행강제금을 체납한 경우 양성화가 가능한가요?
A6. 부과된 이행강제금 등의 체납이 없어야 하며, 1년 이내 완납 조건부로 사용승인이 가능합니다.
Q7. 건축물대장에 위반건축물 기재가 없어도 문의 가능한가요?
A7. 네, 시청 혹은 구청 주택과에 문의가 가능합니다.
Q8. 과거 양성화 혜택을 받지 못한 경우 다시 신청할 수 있나요?
A8. 새로 발의된 법안들은 2014년 당시 양성화 혜택을 받지 못한 사람들을 대상으로 하고 있습니다.
Q9. 양성화 신청 후 얼마나 시간이 걸리나요?
A9. 건축사 의뢰, 건축허가, 착공신고, 사용승인, 건축물대장 생성 등의 절차를 거쳐야 하므로 상당한 시간이 소요됩니다.
Q10. 국토부가 반대하는 이유는 무엇인가요?
A10. 국토부는 '불법의 합법화는 안 된다'는 입장으로 법적 형평성과 건축질서 유지를 위한 것입니다.
Q11. 다세대주택의 면적 기준은 어떻게 되나요?
A11. 세대당 전용면적 85제곱미터 이하인 다세대주택이 대상입니다.
Q12. 단독주택의 면적 기준은 어떻게 되나요?
A12. 법안마다 차이가 있으나 연면적 165제곱미터 이하 또는 660제곱미터 이하로 규정하고 있습니다.
불법건축물 양성화 특별법의 정의와 목적
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주요 목적은 국민의 재산권 보호와 선의의 피해자 구제입니다. 위법 사실을 모르고 주택을 매수했는데 뒤늦게 위법사실이 적발되어 이행강제금이 부과되는 경우가 많기 때문입니다. 또한 주택의 노후화에 따라 수선을 해야하는데 합법적인 방법이 불가능하여 임시로 보수했다가 위법건축물로 적발되는 경우도 있습니다.
과거 시행 연혁 및 현황
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현재 전국에서 위반 건축물은 24만185건이 적발되어 있으며, 이 가운데 주거용이 11만4117건, 비주거용이 12만6068건입니다. 이러한 현실을 고려하여 마지막 양성화조치 10년 만에 한번 더 위법건축물 양성화를 추진하기 위해 관련 법안이 발의되었습니다.
2019년 4월 23일 이후 규정이 변경되어 이전에는 1년에 2회, 총 5회까지만 이행강제금을 부과했지만, 이후 단속된 경우 시정될 때까지 계속 부과됩니다.
22대 국회 법안 발의 현황
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각 법안의 주요 차이점은 적용 대상 건축물의 완공 시점과 면적 기준에 있습니다. 완공 시점의 경우 2019년 12월 31일로 하느냐 아니면 이 법의 공포 또는 시행일로 하느냐의 차이가 있습니다. 적용 대상 건축물의 면적에 대해서는 단독주택의 경우 660제곱미터 이하로 할 것이냐 아니면 165제곱미터 이하로 할 것이냐의 문제 등에서 차이가 있습니다.
법안의 주요 적용 대상 및 범위
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다만, 발의된 법안마다 세부적인 면적 기준에는 차이가 있습니다. 일부 법안에서는 근린생활시설로 허가를 받고 주택으로 전용한 주거시설도 포함하고 있습니다. 근린생활시설은 법적으로 주거용이 아니기 때문에 이를 개조해서 주택으로 활용하는 것은 불법이지만, 이런 경우도 양성화 대상에 포함시키자는 것입니다.
적용 배제 지역 및 제한사항
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2014년 시행된 법률 기준으로 다음 지역의 건축물은 적용이 배제됩니다:
다만, 구역 지정 전 또는 정비·개발사업에 지장이 없는 건축물은 적용될 수 있습니다.
신고 절차 및 사용승인 과정
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건축주, 소유자 등은 건축사에게 의뢰하여 해당 불법부분이 현행 건축법에 적합하게 허가를 추인할 수 있는지 판단받아야 합니다. 이후 건축허가 및 착공신고, 사용승인, 건축물대장 생성 순으로 진행됩니다.
사용승인을 받기 위해서는 자기 소유 대지나 국·공유지의 건축물로서 건축법 일부 기준에 적합하고 구조안전·위생·방화, 도시계획사업 시행 및 인근 주민 일조권에 현저한 지장이 없어야 합니다. 또한 부과된 이행강제금 등의 체납이 없어야 하며, 1년 이내 완납 조건부 사용승인이 가능합니다.
이행강제금 및 과태료 부과 기준
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2014년 특별법 기준으로 이행강제금 부과 사실이 없는 건축물에 대하여는 이행강제금 1회분에 해당하는 과태료를 부과하도록 규정되어 있습니다. 건축법에 의한 위반(불법)건축물에는 건축 허가(신고)를 받은 뒤 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우와 애초부터 허가(신고)를 받지 않은 경우가 있습니다.
정치권 및 국토부 입장
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반면 국토부는 '불법의 합법화는 안 된다'는 입장을 유지하고 있습니다. 이는 법적 형평성과 건축질서 유지를 위한 것으로 보입니다. 이러한 상반된 입장으로 인해 법안 통과가 쉽지 않은 상황입니다.
여당 내에서는 '근생 빌라' 등 불법 건축물 양성화를 추진하려는 움직임이 있으며, 이는 선의의 피해자 구제를 위한 것이라고 설명하고 있습니다.
자주 묻는 질문들
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A1. 현재 22대 국회에서 5건의 법안이 발의되어 있으나 아직 통과되지 않았습니다. 국토위 법안심의 과정에서 세부 사항이 조정될 예정입니다.
Q2. 모든 불법건축물이 양성화 대상인가요?
A2. 아닙니다. 주거용 소형건축물로 한정되며, 면적 기준과 현행 건축법에 저촉되지 않는 건축물만 가능합니다.
Q3. 양성화 신청 시 비용이 얼마나 드나요?
A3. 최소 1회의 이행강제금을 납부해야 하며, 건축사 의뢰비용과 각종 행정비용이 추가로 발생합니다.
Q4. 개발제한구역 내 건축물도 양성화 가능한가요?
A4. 개발제한구역은 적용 배제 지역에 해당하므로 양성화가 어렵습니다.
Q5. 근린생활시설을 주택으로 개조한 경우도 포함되나요?
A5. 일부 법안에서는 근린생활시설로 허가를 받고 주택으로 전용한 주거시설도 포함하고 있습니다.
Q6. 이행강제금을 체납한 경우 양성화가 가능한가요?
A6. 부과된 이행강제금 등의 체납이 없어야 하며, 1년 이내 완납 조건부로 사용승인이 가능합니다.
Q7. 건축물대장에 위반건축물 기재가 없어도 문의 가능한가요?
A7. 네, 시청 혹은 구청 주택과에 문의가 가능합니다.
Q8. 과거 양성화 혜택을 받지 못한 경우 다시 신청할 수 있나요?
A8. 새로 발의된 법안들은 2014년 당시 양성화 혜택을 받지 못한 사람들을 대상으로 하고 있습니다.
Q9. 양성화 신청 후 얼마나 시간이 걸리나요?
A9. 건축사 의뢰, 건축허가, 착공신고, 사용승인, 건축물대장 생성 등의 절차를 거쳐야 하므로 상당한 시간이 소요됩니다.
Q10. 국토부가 반대하는 이유는 무엇인가요?
A10. 국토부는 '불법의 합법화는 안 된다'는 입장으로 법적 형평성과 건축질서 유지를 위한 것입니다.
Q11. 다세대주택의 면적 기준은 어떻게 되나요?
A11. 세대당 전용면적 85제곱미터 이하인 다세대주택이 대상입니다.
Q12. 단독주택의 면적 기준은 어떻게 되나요?
A12. 법안마다 차이가 있으나 연면적 165제곱미터 이하 또는 660제곱미터 이하로 규정하고 있습니다.
결론
불법건축물양성화특별법은 위법 건축물로 인해 피해를 받는 선의의 피해자들을 구제하기 위한 중요한 제도입니다. 현재 22대 국회에서 5건의 법안이 발의되어 있으나 국토부의 반대 입장과 법적 형평성 문제로 인해 통과가 쉽지 않은 상황입니다. 하지만 전국 24만여 건의 위반 건축물 현황을 고려할 때 이에 대한 해결책이 필요한 것도 사실입니다. 앞으로 국토위 법안심의 과정에서 어떻게 조정될지 지켜봐야 할 것 같습니다. 그럼 여기까지 불법건축물양성화특별법을 알아봤습니다.
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