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안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 부동산 매매 시 발생하는 세금에 대한 내용입니다. 부동산을 사고팔 때 어떤 세금을 내야 하는지 미리 알아두면 예산 계획을 세우는 데 큰 도움이 됩니다. 부동산 관련 세금은 크게 집을 살 때, 집을 가지고 있을 때, 집을 팔 때 이렇게 세 단계로 나뉩니다[1][2]. 각 단계별로 어떤 세금이 있는지, 얼마나 내야 하는지 자세히 살펴보겠습니다. 이 글을 통해 부동산 세금에 대한 기본 지식을 쌓아보세요.
취득세는 부동산을 취득했을 때 내는 대표적인 세금입니다[2]. 기존 집을 사거나 신축 아파트를 분양받을 때는 물론, 상속이나 증여로 집을 받았을 때도 취득세를 내야 합니다[2]. 과거에는 취득세와 등록세를 따로 냈지만, 2011년부터는 함께 내기 시작해서 '취등록세'라고 부르기도 합니다[2].
취득세 세율은 집값과 주택 보유 개수에 따라 달라집니다[4]. 일반적으로 6억 원 이하 주택은 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 구간별 계산, 9억 원 초과는 3%를 적용합니다[4]. 농지 외의 다른 부동산은 4%의 세율이 적용됩니다[4].
생애최초 주택구입자라면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다[2]. 집값이 12억 원 이하인 경우 최대 200만 원 한도 내에서 취득세를 100% 면제받을 수 있어요[2]. 이 혜택은 2025년 12월 31일까지 시행됩니다[2].
집을 소유하고 있으면 매년 재산세와 종합부동산세를 내야 합니다[2]. 재산세는 부동산을 가진 사람이라면 누구나 내야 하는 세금으로, 7월과 9월에 나눠서 2번 납부합니다[2]. 만약 재산세가 20만 원 이하라면 한 번에 냅니다[2].
종합부동산세는 공시지가 12억 원을 넘는 부동산을 가지고 있을 때 내는 세금입니다[2]. 다주택자의 경우에는 갖고 있는 부동산의 공시지가를 합친 금액이 9억 원 이상이면 종합부동산세를 내야 합니다[2].
이 두 세금은 6월 1일을 기준으로 매겨집니다[2]. 예를 들어 5월 31일에 집을 팔면 재산세와 종합부동산세를 내지 않지만, 6월 2일에 팔면 해당 세금을 내야 합니다[2]. 그래서 집을 거래할 때는 6월 1일 전후로 매매 시기를 잘 조정하는 것이 중요합니다[2].
양도소득세는 집을 팔 때 생긴 이익에 대해 내는 세금입니다[2]. 쉽게 말해 '집을 팔 때 가격 - 집을 살 때 가격'인 양도차익에 대해 내는 세금이에요[2]. 양도소득세의 기본세율은 6~45%로, 양도차익 금액에 따라 세율이 달라집니다[2].
다주택자의 경우에는 더 높은 세율이 적용됩니다[2]. 2주택자는 기본세율에 20%p를 더해 26~65%의 양도소득세를, 3주택자는 30%p를 더해 36~75%의 양도소득세를 내야 합니다[2]. 다만 2025년 5월 9일까지는 일시적으로 기본세율만 적용되는 완화 정책이 시행 중입니다[2].
보유 기간이 짧을수록 세율이 높아집니다[3][17]. 1년 미만 보유시 50%(주택의 경우 70%), 1년 이상 2년 미만 보유시 40%(주택의 경우 60%)의 세율이 적용됩니다[3][17]. 따라서 부동산을 장기간 보유할수록 세금 부담이 줄어듭니다.
양도소득세는 여러 단계를 거쳐 계산됩니다[6]. 먼저 양도차익을 구합니다. 이는 '양도가액 - 취득가액 - 필요경비'로 계산합니다[6]. 여기서 필요경비에는 취득세, 등록세, 법무사 비용, 부동산 중개수수료 등이 포함됩니다[6].
다음으로 양도소득금액을 구합니다. 이는 '양도차익 - 장기보유특별공제'로 계산합니다[6]. 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 더 많은 공제를 받을 수 있는 제도입니다[6].
마지막으로 과세표준을 구해 세율을 적용합니다. 과세표준은 '양도소득금액 - 기본공제'로 계산하며, 여기에 해당 세율을 곱하면 납부할 세액이 나옵니다[6]. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다[9].
부동산 세금을 절약하는 방법도 알아두면 좋습니다[6]. 먼저 부동산 취득이나 양도에 관련된 모든 비용을 꼼꼼히 챙겨두세요[6]. 취득당시 가액, 법무사 비용, 취득세, 등록세, 부동산 중개수수료, 샤시 설치비용, 발코니 확장비용 등이 모두 필요경비로 인정됩니다[6].
이런 비용들은 세금계산서나 영수증 등으로 증명해야 하므로 관련 서류를 잘 보관하는 것이 중요합니다[6]. 또한 생애최초 주택구입자 감면, 장기보유특별공제 등 각종 세금 혜택도 놓치지 않도록 주의해야 합니다[2].
부동산을 장기간 보유할수록 세금 부담이 줄어들므로, 단기 매매보다는 장기 투자 관점에서 접근하는 것이 세금 측면에서 유리합니다[3][17]. 특히 1년 미만 보유시에는 매우 높은 세율이 적용되므로 주의가 필요합니다[3][17].
Q: 부동산 매매 시 어떤 세금을 내야 하나요?
A: 매수자는 취득세를, 매도자는 양도소득세를 내야 합니다. 또한 부동산을 보유하는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 매년 납부해야 합니다.
Q: 취득세는 얼마나 내야 하나요?
A: 주택의 경우 집값에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%입니다. 생애최초 주택구입자는 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다.
Q: 양도소득세 세율은 어떻게 되나요?
A: 기본세율은 6~45%이며, 다주택자는 중과세율이 적용됩니다. 보유기간이 짧을수록 세율이 높아져 1년 미만 보유시 주택의 경우 70%까지 적용됩니다.
Q: 재산세와 종합부동산세는 언제 내나요?
A: 재산세는 7월과 9월에 나눠서 내고, 종합부동산세는 12월에 납부합니다. 모두 6월 1일 기준으로 부과됩니다.
Q: 양도소득세는 언제까지 내야 하나요?
A: 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다.
Q: 부동산 세금을 절약하는 방법이 있나요?
A: 취득이나 양도 관련 모든 비용을 필요경비로 인정받을 수 있으므로 관련 서류를 잘 보관하세요. 또한 각종 감면 혜택도 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
Q: 생애최초 주택구입자 감면은 어떻게 받나요?
A: 집값이 12억 원 이하인 경우 최대 200만 원까지 취득세를 100% 면제받을 수 있습니다. 2025년 12월 31일까지 시행됩니다.
Q: 다주택자는 세금을 얼마나 더 내야 하나요?
A: 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자는 30%p를 더한 중과세율이 적용됩니다. 다만 2025년 5월 9일까지는 완화 정책이 시행 중입니다.
Q: 부동산을 얼마나 보유해야 세금이 줄어드나요?
A: 2년 이상 보유하면 기본세율이 적용되며, 더 오래 보유할수록 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다.
Q: 종합부동산세는 언제 내야 하나요?
A: 1주택자는 공시지가 12억 원 초과, 다주택자는 9억 원 이상일 때 종합부동산세를 내야 합니다.
Q: 부동산 세금 계산이 복잡한데 어디서 확인할 수 있나요?
A: 국세청 홈택스나 위택스에서 각종 세금을 미리 계산해볼 수 있습니다. 정확한 계산을 위해서는 세무사 상담을 받는 것이 좋습니다.
집을 살 때 내는 세금 - 취득세
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취득세 세율은 집값과 주택 보유 개수에 따라 달라집니다[4]. 일반적으로 6억 원 이하 주택은 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 구간별 계산, 9억 원 초과는 3%를 적용합니다[4]. 농지 외의 다른 부동산은 4%의 세율이 적용됩니다[4].
생애최초 주택구입자라면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다[2]. 집값이 12억 원 이하인 경우 최대 200만 원 한도 내에서 취득세를 100% 면제받을 수 있어요[2]. 이 혜택은 2025년 12월 31일까지 시행됩니다[2].
집을 가지고 있을 때 내는 세금 - 재산세와 종합부동산세
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종합부동산세는 공시지가 12억 원을 넘는 부동산을 가지고 있을 때 내는 세금입니다[2]. 다주택자의 경우에는 갖고 있는 부동산의 공시지가를 합친 금액이 9억 원 이상이면 종합부동산세를 내야 합니다[2].
이 두 세금은 6월 1일을 기준으로 매겨집니다[2]. 예를 들어 5월 31일에 집을 팔면 재산세와 종합부동산세를 내지 않지만, 6월 2일에 팔면 해당 세금을 내야 합니다[2]. 그래서 집을 거래할 때는 6월 1일 전후로 매매 시기를 잘 조정하는 것이 중요합니다[2].
집을 팔 때 내는 세금 - 양도소득세
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다주택자의 경우에는 더 높은 세율이 적용됩니다[2]. 2주택자는 기본세율에 20%p를 더해 26~65%의 양도소득세를, 3주택자는 30%p를 더해 36~75%의 양도소득세를 내야 합니다[2]. 다만 2025년 5월 9일까지는 일시적으로 기본세율만 적용되는 완화 정책이 시행 중입니다[2].
보유 기간이 짧을수록 세율이 높아집니다[3][17]. 1년 미만 보유시 50%(주택의 경우 70%), 1년 이상 2년 미만 보유시 40%(주택의 경우 60%)의 세율이 적용됩니다[3][17]. 따라서 부동산을 장기간 보유할수록 세금 부담이 줄어듭니다.
양도소득세 계산 방법
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다음으로 양도소득금액을 구합니다. 이는 '양도차익 - 장기보유특별공제'로 계산합니다[6]. 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 더 많은 공제를 받을 수 있는 제도입니다[6].
마지막으로 과세표준을 구해 세율을 적용합니다. 과세표준은 '양도소득금액 - 기본공제'로 계산하며, 여기에 해당 세율을 곱하면 납부할 세액이 나옵니다[6]. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다[9].
부동산 세금 절약 방법
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이런 비용들은 세금계산서나 영수증 등으로 증명해야 하므로 관련 서류를 잘 보관하는 것이 중요합니다[6]. 또한 생애최초 주택구입자 감면, 장기보유특별공제 등 각종 세금 혜택도 놓치지 않도록 주의해야 합니다[2].
부동산을 장기간 보유할수록 세금 부담이 줄어들므로, 단기 매매보다는 장기 투자 관점에서 접근하는 것이 세금 측면에서 유리합니다[3][17]. 특히 1년 미만 보유시에는 매우 높은 세율이 적용되므로 주의가 필요합니다[3][17].
자주 묻는 질문들
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A: 매수자는 취득세를, 매도자는 양도소득세를 내야 합니다. 또한 부동산을 보유하는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 매년 납부해야 합니다.
Q: 취득세는 얼마나 내야 하나요?
A: 주택의 경우 집값에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%입니다. 생애최초 주택구입자는 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다.
Q: 양도소득세 세율은 어떻게 되나요?
A: 기본세율은 6~45%이며, 다주택자는 중과세율이 적용됩니다. 보유기간이 짧을수록 세율이 높아져 1년 미만 보유시 주택의 경우 70%까지 적용됩니다.
Q: 재산세와 종합부동산세는 언제 내나요?
A: 재산세는 7월과 9월에 나눠서 내고, 종합부동산세는 12월에 납부합니다. 모두 6월 1일 기준으로 부과됩니다.
Q: 양도소득세는 언제까지 내야 하나요?
A: 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다.
Q: 부동산 세금을 절약하는 방법이 있나요?
A: 취득이나 양도 관련 모든 비용을 필요경비로 인정받을 수 있으므로 관련 서류를 잘 보관하세요. 또한 각종 감면 혜택도 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
Q: 생애최초 주택구입자 감면은 어떻게 받나요?
A: 집값이 12억 원 이하인 경우 최대 200만 원까지 취득세를 100% 면제받을 수 있습니다. 2025년 12월 31일까지 시행됩니다.
Q: 다주택자는 세금을 얼마나 더 내야 하나요?
A: 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자는 30%p를 더한 중과세율이 적용됩니다. 다만 2025년 5월 9일까지는 완화 정책이 시행 중입니다.
Q: 부동산을 얼마나 보유해야 세금이 줄어드나요?
A: 2년 이상 보유하면 기본세율이 적용되며, 더 오래 보유할수록 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다.
Q: 종합부동산세는 언제 내야 하나요?
A: 1주택자는 공시지가 12억 원 초과, 다주택자는 9억 원 이상일 때 종합부동산세를 내야 합니다.
Q: 부동산 세금 계산이 복잡한데 어디서 확인할 수 있나요?
A: 국세청 홈택스나 위택스에서 각종 세금을 미리 계산해볼 수 있습니다. 정확한 계산을 위해서는 세무사 상담을 받는 것이 좋습니다.
결론
부동산 매매 시 발생하는 세금은 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 여러 종류가 있습니다. 각 세금의 세율과 납부 시기를 미리 파악해두면 부동산 거래 시 예상치 못한 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 특히 양도소득세는 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 크게 달라지므로 장기 투자 관점에서 접근하는 것이 유리합니다. 또한 각종 감면 혜택과 필요경비 인정 항목들을 놓치지 않도록 관련 서류를 잘 보관하고, 전문가 상담을 통해 정확한 세금 계산을 받아보는 것이 중요합니다. 그럼 여기까지 부동산 매매시 세금에 대해 알아봤습니다.
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