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안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 부동산 경매에서 매우 중요한 개념인 말소기준권리입니다. 부동산 경매에 관심이 있거나 투자를 계획하고 있다면 반드시 알아야 할 핵심 개념입니다. 말소기준권리는 경매 물건의 권리 관계를 파악하는 첫 번째 단계이며, 이를 제대로 이해하지 못하면 경매 투자에서 큰 손실을 볼 수 있습니다. 오늘은 말소기준권리의 개념부터 종류, 찾는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.
말소기준권리는 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리입니다[1]. 쉽게 말해서 해당 물건에 존재하는 모든 권리나 물권 가운데 돈을 받을 수 있는 권리 또는 돈을 받지 못하는 권리를 구분 짓는 선이자 기준점이라고 할 수 있습니다[5].
예를 들어 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어온 경우, 그 부동산이 경매에 부쳐진다면 세입자의 전입일이 근저당권 설정일보다 나중이 되기 때문에 부동산의 낙찰자는 세입자를 내보낼 수 있습니다. 이 경우 세입자의 권리는 소멸되는 것이고, 그것을 판단하는 말소기준권리는 근저당권이 됩니다[1].
말소기준권리가 될 수 있는 권리에는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정등기가 있습니다[6]. 이들 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 됩니다[7].
1. 근저당권과 저당권
가장 대표적인 말소기준권리로, 주로 은행 등 금융기관이 대출 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리입니다[4]. 채무자가 원금이나 이자 지급을 연체할 경우 근저당권자는 임의경매 신청을 통해 신속한 채권 회수가 가능합니다[3].
2. 가압류와 압류
채무자가 빌린 돈을 갚을 여력이 없어 재산의 일부를 처분해 현금으로 만들어 도망가려는 것을 막기 위해 설정한 권리입니다[4]. 가압류는 일시적인 조치이고, 압류는 정식 절차를 통한 조치입니다.
3. 담보가등기
돈을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위해 가등기를 하는 것을 의미합니다[3]. 근저당권과 유사한 성격을 갖는 권리로서 말소기준권리 역할을 합니다.
4. 전세권
전세금을 지급하고 토지나 건물을 사용·수익할 수 있는 권리입니다[3]. 다만 건물 전부에 대한 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우에만 말소기준권리가 됩니다[7].
5. 경매개시결정등기
다른 말소기준권리가 없는 경우 항상 말소기준권리가 됩니다[7]. 경매 절차가 시작되었음을 알리는 등기입니다.
말소기준권리를 찾는 방법은 생각보다 간단합니다. 등기부등본에서 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정등기 중 설정일자가 가장 빠른 등기를 찾으면 됩니다[9].
등기부등본상에 표시된 날짜 순서대로 순위 번호를 매겨 놓아 권리의 우선순위를 파악할 수 있습니다[5]. 이러한 순위에 따라 배당 순위에서도 차이가 발생하기 때문에 반드시 숙지해야 합니다.
말소기준권리는 경매 권리분석에서 가장 먼저 확인해야 하는 사항입니다[5]. 이 권리를 기준으로 해서 그 이후에 등기되어 있는 권리들은 낙찰로 인하여 소멸되어 등기부상에서 사라지거나 낙찰자에게 대항할 수 없게 됩니다[5].
반대로 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다[10]. 이는 경매 낙찰자가 어떤 권리를 승계해야 하는지, 어떤 권리로부터 자유로워질 수 있는지를 결정하는 중요한 기준이 됩니다.
말소기준권리에는 몇 가지 예외사항이 있습니다. 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라 하더라도 전세권자가 배당을 요구하는 경우에는 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다[10].
또한 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다[10].
소액임차인의 경우 말소기준권리 이후라도 경매기입등기 이전에 대항요건을 갖춘 경우 배당금에서 최우선변제받을 수 있습니다[5]. 이 경우는 낙찰자에게 인수되는 권리가 아닙니다.
Q. 말소기준권리는 법률 용어인가요?
A. 아닙니다. 말소기준권리는 법률적 용어가 아니며, 경매 시 권리 관계 파악을 용이하게 하기 위해 만들어진 개념입니다[9].
Q. 여러 개의 근저당권이 설정되어 있다면 어떻게 되나요?
A. 가장 먼저 설정된 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 나머지 근저당권들은 순위에 따라 배당을 받게 됩니다.
Q. 전세권은 항상 말소기준권리가 되나요?
A. 아닙니다. 건물 전부에 대한 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우에만 말소기준권리가 됩니다[7].
Q. 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 어떻게 되나요?
A. 대부분 매수인에게 인수됩니다. 즉, 낙찰자가 그 권리를 승계해야 합니다[10].
Q. 임차권은 말소기준권리가 될 수 있나요?
A. 임차권은 등기되지 않은 권리이므로 말소기준권리가 될 수 없습니다. 다만 대항력과 우선변제권을 갖춘 경우 배당을 받을 수 있습니다.
Q. 말소기준권리를 잘못 파악하면 어떤 문제가 생기나요?
A. 예상하지 못한 권리를 인수해야 하거나, 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 경매 투자에서 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
Q. 가압류와 압류의 차이는 무엇인가요?
A. 가압류는 임시적인 조치이고, 압류는 정식 절차를 통한 조치입니다. 둘 다 말소기준권리가 될 수 있습니다.
Q. 담보가등기는 어떤 경우에 설정되나요?
A. 돈을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위해 가등기를 하는 것입니다. 근저당권과 유사한 성격을 갖습니다[3].
Q. 경매개시결정등기는 언제 말소기준권리가 되나요?
A. 다른 말소기준권리가 없는 경우 항상 말소기준권리가 됩니다[7].
Q. 말소기준권리 분석 시 주의할 점은 무엇인가요?
A. 등기일자를 정확히 확인하고, 각 권리의 성격을 파악해야 합니다. 특히 전세권의 경우 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
말소기준권리란 무엇인가
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예를 들어 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어온 경우, 그 부동산이 경매에 부쳐진다면 세입자의 전입일이 근저당권 설정일보다 나중이 되기 때문에 부동산의 낙찰자는 세입자를 내보낼 수 있습니다. 이 경우 세입자의 권리는 소멸되는 것이고, 그것을 판단하는 말소기준권리는 근저당권이 됩니다[1].
말소기준권리의 종류
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1. 근저당권과 저당권
가장 대표적인 말소기준권리로, 주로 은행 등 금융기관이 대출 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리입니다[4]. 채무자가 원금이나 이자 지급을 연체할 경우 근저당권자는 임의경매 신청을 통해 신속한 채권 회수가 가능합니다[3].
2. 가압류와 압류
채무자가 빌린 돈을 갚을 여력이 없어 재산의 일부를 처분해 현금으로 만들어 도망가려는 것을 막기 위해 설정한 권리입니다[4]. 가압류는 일시적인 조치이고, 압류는 정식 절차를 통한 조치입니다.
3. 담보가등기
돈을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위해 가등기를 하는 것을 의미합니다[3]. 근저당권과 유사한 성격을 갖는 권리로서 말소기준권리 역할을 합니다.
4. 전세권
전세금을 지급하고 토지나 건물을 사용·수익할 수 있는 권리입니다[3]. 다만 건물 전부에 대한 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우에만 말소기준권리가 됩니다[7].
5. 경매개시결정등기
다른 말소기준권리가 없는 경우 항상 말소기준권리가 됩니다[7]. 경매 절차가 시작되었음을 알리는 등기입니다.
말소기준권리 찾는 방법
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등기부등본상에 표시된 날짜 순서대로 순위 번호를 매겨 놓아 권리의 우선순위를 파악할 수 있습니다[5]. 이러한 순위에 따라 배당 순위에서도 차이가 발생하기 때문에 반드시 숙지해야 합니다.
말소기준권리의 중요성
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반대로 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다[10]. 이는 경매 낙찰자가 어떤 권리를 승계해야 하는지, 어떤 권리로부터 자유로워질 수 있는지를 결정하는 중요한 기준이 됩니다.
말소기준권리 적용 예외사항
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또한 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다[10].
소액임차인의 경우 말소기준권리 이후라도 경매기입등기 이전에 대항요건을 갖춘 경우 배당금에서 최우선변제받을 수 있습니다[5]. 이 경우는 낙찰자에게 인수되는 권리가 아닙니다.
Q&A
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A. 아닙니다. 말소기준권리는 법률적 용어가 아니며, 경매 시 권리 관계 파악을 용이하게 하기 위해 만들어진 개념입니다[9].
Q. 여러 개의 근저당권이 설정되어 있다면 어떻게 되나요?
A. 가장 먼저 설정된 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 나머지 근저당권들은 순위에 따라 배당을 받게 됩니다.
Q. 전세권은 항상 말소기준권리가 되나요?
A. 아닙니다. 건물 전부에 대한 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우에만 말소기준권리가 됩니다[7].
Q. 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 어떻게 되나요?
A. 대부분 매수인에게 인수됩니다. 즉, 낙찰자가 그 권리를 승계해야 합니다[10].
Q. 임차권은 말소기준권리가 될 수 있나요?
A. 임차권은 등기되지 않은 권리이므로 말소기준권리가 될 수 없습니다. 다만 대항력과 우선변제권을 갖춘 경우 배당을 받을 수 있습니다.
Q. 말소기준권리를 잘못 파악하면 어떤 문제가 생기나요?
A. 예상하지 못한 권리를 인수해야 하거나, 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 경매 투자에서 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
Q. 가압류와 압류의 차이는 무엇인가요?
A. 가압류는 임시적인 조치이고, 압류는 정식 절차를 통한 조치입니다. 둘 다 말소기준권리가 될 수 있습니다.
Q. 담보가등기는 어떤 경우에 설정되나요?
A. 돈을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위해 가등기를 하는 것입니다. 근저당권과 유사한 성격을 갖습니다[3].
Q. 경매개시결정등기는 언제 말소기준권리가 되나요?
A. 다른 말소기준권리가 없는 경우 항상 말소기준권리가 됩니다[7].
Q. 말소기준권리 분석 시 주의할 점은 무엇인가요?
A. 등기일자를 정확히 확인하고, 각 권리의 성격을 파악해야 합니다. 특히 전세권의 경우 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
결론
말소기준권리는 부동산 경매에서 가장 기본이 되는 개념입니다. 이를 정확히 이해하고 있어야 경매 물건의 권리 관계를 올바르게 파악할 수 있습니다. 경매 투자를 계획하고 있다면 반드시 말소기준권리의 개념을 숙지하고, 등기부등본에서 이를 정확히 찾아낼 수 있어야 합니다. 특히 각 권리의 성격과 예외사항들을 잘 알아두면 경매 투자에서 성공할 확률이 높아집니다. 그럼 여기까지 말소기준권리에 대해 알아봤습니다.
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